观点指数 2018年是改革开放40周年，40年来中国经济成绩斐然。同时，作为经济最重要组成部分之一的房地产行业也经历了一幕幕高光时刻。这一年，国内经济面对一定上行压力，之后正处于中低增长速度的过渡期，而房地产在经济快速增长中的角色也经常出现了适当调整。

明确而言，房住不炒仍然是调控的主基调，在此基础上，限售、出租汽车、限贷、限签、禁售等政策持续升级，过去没调控的城市也相继重新加入，调控范围渐渐由一二线向三四线城市扩围。重重压力之下,中国房地产之后奋发前进。不管是拐点、白银时代，还是要活下去，房地产行业都在用简洁明了的词语传达对市场最直观的感觉。过去的一年，观点指数也之后对行业关键数据展开不间断的监测、分析，并在2019年将要到来之际，面向仅有行业公布，目的展现出地产企业过去一年的发展图谱。

宏观印象关键词：改革四十年和房地产、调控常态化、因城施策、平稳改革开放40年的发展历程中，国内经济快速增长刷新了多个纪录过去的5年时间里，中国的年均经济增长速度多达7%，为世界经济的快速增长贡献了多达30%的力量。2017年，中国GDP总量首次穿过80万亿元的门槛，为827122亿元，增长速度约6.9%。

不过，转入2018年，有多项经济指标消息传递。其中，1-11月工业增长速度是6.3%，比1-10月小幅上升0.1个百分点；服务业生产指数同比快速增长7.7%，比1-10月小幅回升0.1个百分点。而社会消费品零售总额总计增长速度经常出现0.1个百分点的小幅回升。

这也意味著，过去一段时间内倚赖的粗放型快速增长模式早已面对拐点。短期来看，经济上行压力较小。在变换更为不利简单的国外环境情况下，大位是我国经济今年的特定主题。

作为国民经济的最重要支柱产业之一，房地产行业某种程度要大位。总结行业发展，从1987年深圳土地拍卖会槌起，中国房地产的商品化进程才确实开始。

那一年，房地产业的产值为382.62亿元，在GDP中占比3.14%。经过32年的发展，累计2017年，房地产业的产值下跌至53850.7亿元，在GDP中所占到的比例为6.51%。这也意味著，32年的时间里，房地产业的产值规模快速增长了140.74倍，而GDP规模快速增长是67.94倍。

换句话说，房地产业的发展速度比国民经济的速度要更快。明确到销售规模来看，上述快速增长不会更为直观一些。1994年以前，中国商品房销售额皆正处于千亿以下，1994-2003年销售额在1000亿元-8000亿元之间。转入2004年，商品房销售额完全以每年1万亿元的速度直线快速增长。

2017年超过最高峰，为133701亿元。刚过去的2018年1-11月为129508.1亿元，同比快速增长12.1%，增长速度回升0.4个百分点。

其中，住宅销售额快速增长14.8%，办公楼销售额上升6.4%，商业营业用房销售额上升0.2%。可以看见，在国内经济向高质量快速增长改变的大主题下，房地产行业也必须从全然执着规模和增长速度的包袱中摆脱出来。2018年，房地产市场调控体系大大升级完备，各种调控政策密集实施。据市场研究机构数据统计资料，2018年至今，房地产调控政策合计公布高达444次，相比之下远超过2017年的250次，预计全年大概率不会突破450次。

数据来源：观点指数整理从调控方向来看，本轮调控仍然覆盖全国范围，不过渐渐增大对城市主体作用的特别强调，由过去的一二线城市向三四线城市以及非热点城市群沉降。明确而言，2018年1月5日，兰州市对部分区域中止了住房出租汽车，实施分类调控、因域施策，提升调控的精准性。

12月24日，住建部在北京开会会议，提及2019年要把大位地价、大位房价、大位预期的责任落到实处。同时，着力创建和完备房地产市场稳定身体健康发展的长效机制，坚决因城施策、分类指导，夯实城市主体责任。因此，不仅是大位，因城施策、长效机制等调控逻辑，也不会在2019年获得沿袭。

行业扫瞄关键词：极力遏止房价下跌、活下去、回款、融资、创意1、稳字当头，房企稳中求进中难题待解12月份虽然有个别城市公布房产政策，如广州容许2017年3月30日前转让的商服类项目可购入个人；珠海斗门、金湾两区对外地人仍然出租汽车；山东菏泽中止分批住房容许出让措施等，但以此来理解出是楼市放开的话，难免变得过分悲观。叹过去，本轮调控范围之甚广、程度之浅、持续时间之宽，堪称少见。2016年四季度调控政策打开，尔后限售、出租汽车、限贷、限签、禁售等政策持续升级加码，仍然到2018年都尚能正处于这轮调控中。

从住建部12月24日的会议来看，2019年大位地价、大位房价、大位预期仍然是恒定的目标，因此一定程度上也意味著本轮调控仍将持续。在房地产行业的稳步发展中，房企也极力充分发挥主观能动性，冀望稳中有进。

不过从数字末端来看，还有很多难题绵延在前，急需突破。首先是销售均价日趋稳定，可可供提供的利润空间增大。

观点指数整理国家统计局发布的全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况找到，过去的2018年1-11月，商品住宅销售价格指数同比上升多达﹣4（还包括-4）的有2家，分别为温州和金华；跌幅正处于-4到0之间的有10家，大多数为二三线城市，仅有广州1个一线城市在列，同比暴跌1.7。下跌0-10的城市最多，为49个城市；下跌多达10的有9家，其中最低的为海口，对比去年同期下跌18.8。

可以看见，2018年调控政策效益显著，除了个别城市外，价格上涨早已较为稳定甚至经常出现暴跌。盈利空间收窄的同时，我们可以看见房企面对的另一个难题则是做到资金的捉襟见肘。从国家统计局数据来看，对比过去25个月，全国房地产开发企业总计做到资金同比增长速度经常出现显著的下降，由2017年1-3月超过最高点的21.9%，上升至2018年1-2月低于3%。

拿回的资金大大大跌，这也使得房企在投资上变得最为慎重，特别是在拿地上。转入2018年，房企总计用作购买土地的价款增长速度经常出现较大幅下降。其中，购买土地价款同比增长速度最低的时候为2018年1-8月，总计增长速度为23.7%，购买土地的价款则总计为8176.91亿元。

2017年1-12月，土地成交价总计增长速度最低为49.4%，总计成交价款为13643.39亿元，这一数字也相比之下低于今年。土地面积购买上，面对某种程度的境况。和2017年对比，2018年房企土地购买面积总计增长速度也经常出现了回升。土地和钱是房企己任行业发展的关键要素，而人往往是相连二者的主观不存在，因此当去找将近钱，拿将近地时，责任不能实施到个人身上。

因此今年以来，房企高管辞职人数也创下近5年新纪录。根据市场研究机构数据统计资料，截至今年10月，卸任的高管人数早已多达1900名，牵涉到上市公司1278家。2、八仙过海各显神通，寒冬中的行业融资图谱为了童年寒冬，各家房企也施展浑身解数。总结而言，转入2018年，在去杠杆的金融现实下，监管部门实施一系列政策，管控房企融资，掌控债务规模，在融资政策端的围追堵截中，过去房企尤为器重的银行贷款开始放宽，信托贷款、海外发债等地下通道阻碍。

从融资历史来看，房地产融资放宽及限制经历了数轮重复。比如，2013年8月，由于国家对房地产展开严苛调控，同年，以定减、公司债等房企融资地下通道完全被阻塞。8个月后，以地产项目融资为目的的定减核准通过，房企股权融资月放松。

转入2016年8月后，在新一轮的调控政策下，房企以项目融资为目的的定减地下通道重开，随后监管层对房企发债的审核尺度更加严苛，而且持续至今。数据来源：观点指数综合整理长时间的资金缩流，让房企找到依赖外部资金早已无法几乎解决问题，还必须通过自己的希望，为业务发展挖渠堰。

尤为必要的方式就是减缓推货，通过减缓销售回款回笼资金。数据来源：国家统计局、观点指数整理根据国家统计局发布的数据，2018年1-11月，房地产本年实际做到资金合计209010.22亿元，同比快速增长8.9%，环比增长速度下降0.1个百分点。其中上年资金结余、自筹资金、定金及预收款是主要的做到资金来源，分别为58933.38亿元、50619亿元以及49551亿元，占到总实际做到资金的比列依序为28.2%、24.22%和23.71%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理明确来看，不受调控政策影响，虽然个人按揭贷款和定金及预收款总计值的增长速度经常出现较小回升，但是仍然是房企实际做到资金的主要来源之一。2017年7月以后，定金及预收款总计值占到房地产行业实际做到资金的比例基本坐落于20%以上，2018年1-11月超过最低的23.71%。数据来源：国家统计局、观点指数整理自筹资金的总计增长速度呈现较为显著的波动下跌趋势，其中2017年1-2月至2017年1-9月的自筹资金总计值同比增长速度均位负数；2018年1-4月后，可以看见袭港更为相当可观的下跌，最低为2018年1-9月的11.4%。3、资源核心区，优质房企守住关键赛道今年以来，外部环境的日益简单及施加压力，让房地产行业的分化更为不利。

对比而言，名列靠前的房企极具规模优势。2018年，流向房地产的资金受到严苛监管，不少银行对借款的房企成立较高的门槛，过去是只对百强房企借贷，而现在更好的不会看行业前三十名。数据来源：观点指数整理从观点指数监测的重点上市样本企业来看，2018年上半年合计融资额大约为2.1万亿元，同比快速增长大约9%，这一增长速度也远高于行业做到资金4.6%的同比增长速度。

因此可以看见，重点房企在融资数额以及融资快速增长上还是占有非常的优势。数据来源：观点指数整理明确到企业来看，今年上半年14家重点上市房企中恒大和碧桂园的融资数额是最低的，其次为保利发展。合计来看，上述14家房企的融资总额占到行业做到资金的比例也大大下降，由2014年的5.9%下降至2018年上半年的29.35%。

因此可以看见融资优势在大大向优质房企特别是在是规模房企核心区。和资金实时，土地资源也在向规模房企核心区，龙头房企拿地数量比起其他中小房企更加大力，优势更为显著。以华润置地为事例，2018年1-11月，其合计进账81宗土地，总楼面面积1826.57万平方米，权益土地出让金846亿元。

而对比2017年同期，上述数字仅有为51宗，总楼面面积1079.03万平方米，权益土地出让金585.54亿元。传统房地产开发业务之外，过去12个月房企也在大力布局新的业务。

当然，在面粉和资金中占有绝对优势的规模房企，展现出得也更为大力一些。当中有恒大大力造车，万科前进物流、长租、商业等业务，以及保利的改名。

不要把所有鸡蛋放到一个篮子里，作为大众尤为熟悉的投资原则，在销售增长速度上升、行业利润空间没落，以及融资成本高企等行业背景下，房企更加必须多元化，大力集中风险。土地仔细观察关键词：收购、较低溢价、流拍、赶场与从容为了减少土地市场的热度，特别是在有效地诱导地价倒逼房价下跌，2016年开始，一线及热点城市陆续祭典出有调控大讨，提升房企拿地门槛，还包括不仅仅限于拿地资金来源、竟然配建、保证金及缴付期限等。2018年这一波土地容许政策之后沿袭，并有愈演愈烈的趋势。

不受此影响，观点指数监测的还包括北上广浅、成都、海口等在内的23个重点城市中，单月土地出让金增长速度上升，由2017年10月的同比快速增长177.15%经常出现波动下降，转入2018年除开1月、5月以及8月的单月拿地金额同比快速增长较为慢以外（分别为42.47%、87.26%和36.16%），其余月份同比增长速度皆为个位数，不少月份还经常出现同比下降的情况，其中2018年9月和10月下降尤为显著，跌幅皆多达40%。数据来源：观点指数统计资料从各个城市推地面积和成交价面积来看，两者的差值在2018年渐渐增大，这也意味著比起过去房企的拿地意愿比较弱化。根据市场涉及机构的统计资料，2017年一二线城市合计住宅土地流标为148宗，而累计2018年12月17日，年内流标高约324宗，同比快速增长140%。

一二线城市以外，三四线城市的土地流标亲率也居住于高位。市场涉及机构数据表明，截至2018年12月中旬，三四线城市流标住宅土地高达1177宗。低于2017年全年的957块、2016年的442块和2015年的200块。数据来源：观点指数统计资料观点指数监测数据表明，23个重点城市土地成交价中，二线城市沦为意味著主力。

细分来看，2018年1月，二线城市住宅土地成交价面积占到所有23个城市成交价总面积的85.94%，随后经常出现下跌，2018年5月为98.07%，2018年6月-9月保持在92%-94%之间。数据来源：观点指数统计资料从溢价率来看，一线城市的溢价率也一直正处于低位，两者的溢价率之劣在2018年逐步增大。

这是因为随着资金放宽，房企在土拍电影市场中渐渐完全恢复理性，再行再加更为苛刻的土地容许政策，大多数地块以底价或者较低溢价率成交价。同时必须留意的是，在土地市场的竞逐中，中型房企显得更为大力，在规模优势突显的当下，如何发展壮大沦为它们拿地的推展因素。而一些大房企因为因为早已不具备相当规模，因此对比之下利润和创收则变得更为重要。

企业论衡1、碧桂园7000亿轮到，万科恒大摘得榜眼、探花不托销售目标的碧桂园，2018年究竟不会买多少亿？在此之前，虽然碧桂园掌门人杨国强避重就轻，仅有透漏：我不能这样说道，2018年认同比2017年好，但是从7000亿到8000亿，涉及的猜测早已有多个版本。随着12月南北末尾，这个答案也许早已开始清晰。

根据观点指数2018中国房地产销售金额TOP100榜单，2018年1-12月碧桂园合约销售突破7000亿元，较去年同比快速增长27.4%，几近2016年合约销售的2.27倍，这一成绩也让碧桂园倒数两年问鼎TOP100榜单。从3000亿到5000亿，再行到如今的7000亿元，即使没销售目标，碧桂园还是以每年2000亿元的销售快速增长丈量出有自己的销售步伐。2018年上半年，碧桂园构建合约销售金额大约4124.9亿元。转入下半年，销售节奏则有所上升，6-12月合约已完成2892亿元的销售金额，下半年每月发布的合约销售金额也以权益销售替换。

在中期业绩会上，碧桂园管理层就回应要掌控速度，比起上半年70%的去化率，下半年的指标在60%，另外全年拿地开支也将从4000亿元调到3000亿元。不过展现出在行动上，碧桂园对于规模的渴望还是没弱化。据观点指数理解，碧桂园的拿地计划早已在二季度开始上升，不过于12月10日的经营会上，杨国强则回应不会逐步对外开放投资，也就是在拿地这一块不会更为的大力。

再行再加原先的3.64亿平方米土地储备，对应多达4万亿元的货值，坚信明年的碧桂园还不会保持稳定的增长速度。数据来源：观点指数统计资料碧桂园之后，万科、恒大凭借6069.5亿元和6002.1亿元的合约销售名列榜眼和探花。过去的一年中，万科从城市设施服务商升级为城乡建设与生活服务商，大大推展美好生活口号，郁亮也多次为涉及业务站台。

年初的业绩会上，郁亮对此投资者关于量价问题时表态：只有你们大大在提醒我们是第一还是第二，第一第二早已不出我们心中了。虽然对于多元化业务最为热衷，但是目前住宅研发业务还是万科创收的主力军。

9月秋季会员大会上，万科的一句活下去唤起了本就情绪的行业情绪。返回行业寒冬中要活下去的现实，万科再度将站稳地产研发业务作为今年的首要任务。恒大忙着造车、打官司的同时，今年也超额完成年初订下的5500亿元销售目标。

2018中国房地产销售金额TOP100榜单的经常性亮点还是来自万科和恒大的2、3位争夺战。在1-10月，恒大还是领先万科155.2亿元。不过在11月，凭借单月583.2亿元的销售额，万科顺利多达恒大，以87.4亿元的差距占有第二位。

销售和造车热闻之外，过去的一年中，在资本市场上也频现恒大的辛苦身影。11月19日，恒大再行回购于2020年届满的10亿美元11.0%优先票据，发售扣除款项净额大约9.99亿美元，将用作境外债务再融资。另外据彭博社报导，恒大抵押香港物业融资120亿港元，其中还包括80亿港元的优先贷款和40亿港元的夹层融资工具。

2、4000亿分水岭，保利融创距离第三还有多近？将目光从三甲中卡住，可以看见6000亿元之后经常出现遗缺，目前尚不房企能突破5000亿元。不过对比去年，可以看见榜单第4名和第5名还是老面孔融创和保利。2家房企的合约销售额都早已多达4000亿元，分别为4600亿元和4050亿元，比起去年分别下跌27.1%和31%。

数据来源：观点指数统计资料从2018中国房地产销售金额TOP100榜单中可以看见，2016年-2018年，TOP5的门槛值均维持比较平稳的快速增长，由2016年的2100.87亿元、2017年的3092.27亿元一路向下，今年早已晋升一个台阶，回到4000亿元。其中，融创和保利维持了比较大的优势，是2019年TOP4和TOP5的有力争夺者，坚信来年会交还更佳的成绩单。

在金九银十传统销售旺季中，融创牢牢地做到销售机会，乘势多达保利，位居房企销售排行榜TOP4的方位。过去的一年中，仍然说道会在公开市场拿地的融创，以完全两天一幅地的速度在大力揽货。

据观点指数不几乎统计资料，累计目前，融创今年进帐的土储早已超过1654.55万平方米，土地价款多达626.08亿元。此外，与金科的股权争夺战仍然是融创今年的热点词，也沦为市场注目的焦点。不过这场没硝烟的战争到底不会南北何方，则且要看孙宏斌和黄红云的作为了。

喊出出要冲击行业前三的口号后，保利的步伐显著减缓了，只是在南北第四名的路上，还有一个强有力的竞争者融创。再加保利置业418亿元的合约销售额，2018年1-12月保利系由的合约销售额为4468亿元，距离第四名还有132亿元的距离。

对于保利来说，今年较为大的转变除了对行业地位的追赶外，还有多元化业务的布局。在房企争相喊出出有多元化的行业趋势下，力争重回前三的保利在9月12日宣告改名为保利发展有限公司，去除名字中原有的地产二字。目前，建筑、物业、商业、公寓、金控是保利多元化业务的五大代表。

可以意识到，在万科、恒大、碧桂园等房企均先行布局多元化的情况下，未来保利想重回前三，面对发力的仍然意味着是住宅业务板块，还有更好的创意业务。3、15家房企晋升，千亿房企扩围至32家对比去年，今年的房企千亿阵营极为繁华。有32家房企顺利突破1000亿元的合约销售额，这个数字对比2017年的17家减少了15家，几近90%。

数据来源：观点指数统计资料今年有16家房企获得突破，晋升千亿房企俱乐部，不过同时也要注意到，有1家房企下滑，无缘今年千亿房企的称号。在行业竞争激化中，不进则退，稍有不慎就不会被后来者领先于。

数据来源：观点指数统计资料观点指数统计资料千亿房企销售快速增长情况找到，同比增长率多达80%的有2家房企，其中一家为中梁地产，同比增长率为87.99%。2016年其销售额仅有为337亿元，2017年为758亿元，仅有过两年就早已突破千亿。1425亿元的合约销售对比2016年快速增长了422.85%。

同比增长率正处于50%-80%的房企有10家，还包括中国金茂、新城控股和阳光城皆在列。在商业上有所布局的新城控股，近些年的销售步伐也渐渐减缓。2016年，新城控股的合约销售仅有为650.6亿元，名列TOP100销售榜17位，2018年则突破2000亿元，同比快速增长74.29%。

步入双斌的阳光城，深得样本企业精髓，2018年也月突破千亿，袭港合约销售1586亿元，同比快速增长66.68%。不过冲击规模的同时，因为资金等问题，原本要拿走800亿元投资拿地的阳光城，累计9月底，实际花费仅有为216亿元。朱荣斌对此媒体时回应：今年本来我还想要多买点地，但是由于资金等问题，还是有点排挤，有点愤。

谈及明年，朱荣斌指出情况不会比今年好一些，最少会更差了。在上述32家千亿房企中，同比增长率正处于30%-50%的企业超过8家，包括5家千亿级房企，2家2000亿房企和1家4000亿房企。

同比增长率高于10%的仅有1家。叹过往，2015年仅7家房企构建千亿，2016年也才是12家，路经2018年千亿房企早已占有TOP100榜单的三成。按此速度，2019年千亿房企或将相似50家，占到TOP100榜单的一半。4、将近四成房企超额完成目标，行业分化中被断裂的小房企生态各家房企进账年末成绩的同时，我们也可以看见TOP100榜单中的规模分化更加显著。

观点指数统计资料找到，2018年1-12月销售金额20强劲占有TOP100榜单的半壁江山。明确而言，2018年TOP1-3三家房企，即碧桂园、万科和恒大的合约销售总额为19088.7亿元，占到100家房企总销售额的18.76%；TOP4的融创和TOP5的保利合约销售额总计为8650亿元，占有榜单总额的8.50%。TOP6-10、TOP11-20的占比则分别为12.4%和15.44%。

话句话说道，销售20强劲合计占到榜单总额的55.1%。数据来源：观点指数统计资料在所有阶梯房企中，名列21-50位的房企销售额合计占到比仅次于，为26.75%，是唯一多达行业前三甲的群体。

这也意味著仅有碧桂园、万科和恒大的销售额就多达榜单后半截，根据观点指数统计资料，TOP51-100五十家房企的合约销售总额为18477.4亿元，占到比18.16%。随着调控升级及常态化，一些规模更大的房企更容易取得市场的接纳，在拿地和融资上也取得比较的优势，而小房企的生存空间急遽传输，未来的日子将更为艰苦。从目标完成率来看，今年有48家房企对外发布销售目标，从150亿元-5500亿元平均。

根据2018年1-12月的已完成情况，有38家房企超额完成目标。其中目标完成率多达130%的有4家，最低的为五矿地产，目标完成率超过176.31%。

数据来源：观点指数统计资料目标完成率坐落于120%-100%之间的最少，有25家，占到48家房企的52%。这也解释，虽然今年房地产行情不是太好，但是各个房企丝毫不肯放开，在规模相等于话语权的当下，卯足劲冲击销售目标。数据来源：观点指数统计资料48家房企中，有10家房企没能合格。这些都是布局和产品比较单一的房企。

举例而言，上市房企中有不少专心于京津冀和豪宅产品，在调控愈发浅、甚广、仅有的大环境下，比起区域型企业，布局全国简化的集中和光滑风险的能力也就越强劲。

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